知らないと損をする大規模修繕工事: ～業界を知り尽くしたコンサルタントが教える資産価値向上のコツ～

須藤 桂一

ທ.ວ. 2018 · good.book

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十数年単位で行う大規模修繕工事は、マンションの居住価値を高め、建物の寿命を延ばし、その資産価値を維持・向上していくために欠かせません。
この大規模修繕工事について、実施時期や費用についてとりまとめたものが長期修繕計画ですが、多くのマンションではその内容が不十分で、新築当初から見直しすらされていないというマンションもあるほどです。

また、たいていのマンションでは、新築時にデベロッパー（販売業者）が長期修繕計画を作成しますが、建物が完成する前の計画であるため、建物の実情が反映されていないうえ、マンションを売りやすくするために、修繕積立金の金額が安く設定され、将来的に「破綻」を迎えることが明白な計画が少なくありません。

さらに、大規模修繕工事を請け負うコンサルタント（設計監理者）や管理会社、工事業者の間には、談合とリベート授受の問題が横たわっています。大規模修繕工事を発注するマンション管理組合は、その談合・リベートの“食い物に”され、ムダに高い工事費を支払わされているのです。

近年、マスコミがこの大規模修繕工事の談合・リベート問題や不適切コンサルタント問題を取り上げ、国土交通省も調査に乗り出すようになりましたが、その根は深く、いまも大規模修繕工事の業界には談合・リベート問題がはびこっています。

本書は、修繕積立金を破綻することなく積み立てるための長期修繕計画の見直しと、大規模修繕工事の実施時に、業者による談合・リベートを排除し、本当に必要な工事を、適正な価格で発注することができるようになるためのさまざまな情報を紹介しています。

■収録トピック
・ディベロッパーと管理会社と工事業者の3角関係
・コンサルタント（設計監理者）による大規模修繕工事の不適切な見積り
・必要な工事を適正価格で発注するために
・修繕積立金は必ず破綻する
・長期修繕計画を見直す
・管理会社が大規模修繕をやりたがる理由
・大規模修繕工事の流れ
・修繕工事で知っておきたいポイント
・駐車場問題と収益化
・談合とリベートの実態
・大規模改修工事でマンションの資産価値を高める
・長期修繕計画見直し成功例
・管理コスト見直しで修繕積立金の増額
他
【目次】
はじめに
第1章　長期修繕計画と修繕積立金を考える
第2章　大規模修繕工事を知る
第3章　大規模修繕工事に群がる管理会社と業者の実態を知る
第4章　大規模修繕工事の改善を考える
第5章　長期修繕計画と大規模修繕工事見直しの成功事例集

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■須藤桂一（すどう・けいいち）
株式会社シーアイピー　代表取締役社長。
1964年神奈川県生まれ。関東学院大学工学部建築学科卒業。一級建築士。神奈川県内のゼネコン勤務経験を経て、実家の塗装工事会社・リフォーム会社の2代目社長に就任。マンションの大規模修繕工事を受注してきた1980年台後半に、さまざまなマンション管理組合の問題に直面し、1990年にマンション管理組合のコンサルティング事業を開始。1999年にマンション管理組合専門のコンサルタント会社シーアイピーを設立。
これまで約3万戸以上（300以上の管理組合）のマンションに関与し、長期修繕計画の破綻問題を中心に、管理委託費見直しコンサルティング（業務品質向上支援／コスト削減支援）、大規模修繕工事の設計監理コンサルティング（工事費削減支援）を実施することにより、長期修繕計画の最適化を図る。
マンション管理費、大規模修繕工事費削減のスペシャリストとしてテレビ、雑誌などマスコミでも活躍する。「ワールドビジネスサテライト」（テレビ東京）コメンテーター、「ホンマでっか!?　TV」（フジテレビ）、NHK「おはよう日本」「クローズアップ現代＋」などに出演。「週刊ダイヤモンド」、ダイヤモンドムックシリーズ（ダイヤモンド社）などを監修。
著書に『マンション管理大損のからくり』（講談社）、『まちがいだらけのマンション管理タブー集』（誠文堂新光社）、『忍び寄るブラックマンション危機とその回避法』（保険毎日新聞社）などがある。

■株式会社シーアイピー
マンション管理組合専門のコンサルタント会社。
「管理組合に一番近い存在」を合言葉に、管理会社や工事会社からの視点ではなく、管理組合の視点で考えることを実現している。
テーマは「管理組合の肩の荷を下ろします」。
【業務概要】
１．長期修繕計画の健全化
２．管理委託見直しコンサルティング
３．大規模修繕工事コンサルティング
４．管理組合顧問