About this ebook
낙찰 사례로 배우는 게 가장 확실하다!
단기간에 가장 높은 수익을 올릴 수 있는 재테크 수단은 뭐니뭐니해도 부동산 경매다. 하지만 경매는 어렵고 위험하다는 생각 때문에 일반인들의 참여를 망설이게 한다. 그러다 보니 경매에 대해 잘 아는 사람들만 더 좋은 기회를 얻고 수익을 낸다. 그런데 정말 경매가 어렵고 위험할까? 그렇지만은 않다. 제대로 알고 접근한다면 누구나 큰 수익을 거둘 수 있다. 물건분석만 잘하고 권리분석을 철저히 해두면 싼값에 사서 큰 시세차익을 얻을 수 있다. 또한 부동산 경기나 경제상황에 영향을 받지 않는다는 것도 큰 장점이다.
이 책은 경매에 대해 A부터 Z까지 용어 설명은 물론 입찰에 참여했을 때 발생할 수 있는 모든 문제들을 정리해서 일목요연하게 알려주고 있다.
최근 법원 입찰 현장에 가보면 입찰에 참여하는 사람들이 많이 는 것을 볼 수 있다. 그러나 대부분 권리관계가 간단한 물건에 몰릴 뿐, 조금만 복잡해도 입찰을 꺼린다. 하지만 고수익은 바로 그런 물건에서 나온다. 일반인들도 조금만 권리 분석을 하고 입찰에 참가하면 경매로 고수익을 올릴 수 있다.
경매 물건 분석은 많은 사람들이 생각하는 것처럼 그렇게 어렵고 대단한 것이 아니다. 특히 몇몇 경매 물건은 겉으로 보기에만 복잡할 뿐 알고 보면 사실은 간단한 경우가 많다. 더구나 어떤 권리 관계들은 일정한 유형을 보이기도 한다.
그래서 낙찰 사례를 분석해보는 것이 중요하다. 어느 것이 말소기준권리인지 파악하고 들어가면 해답이 보이기 때문이다. 이 책에서는 수십 가지의 낙찰 사례를 유형별로 분석해서 정리해놓았다. 초보자라도 조금만 주의를 기울이면 경매 노하우를 터득할 수 있을 것이다.
고수익은 복잡해 보이는 물건에서 나온다!
경매는 여러 재테크 수단 중 가장 많은 고수익을 보장해주지만 제대로 알고 시작하지 않으면 굉장히 위험하다. 경매 입찰 과정에서 여러 사건과 사고들이 심상치 않게 일어나고 있다. 터무니없는 가격으로 고가 낙찰된 경우, 임차인의 보증금을 인수하게 된 경우, 지상물을 매수해야 하는 경우, 개보수비용이 터무니없이 들어가는 경우 등등이다. 경매는 그 특성상 물건선정에서부터 입찰, 소유권 이전, 명도까지 각 단계마다 숱한 함정들을 갖고 있다. 그러나 권리분석, 수익성분석, 물건분석 등만 잘해두면 언제든 고수익을 만들 수 있다. 부동산 경매는 정확히만 알고 투자하면 결코 두려운 대상이 아니다.
부동산 경매를 통해 부자가 되는 길
이 책은 총 18장으로 나누어져 경매에 참여하려는 사람들이 꼭 알아두어야 할 필수적인 내용과 실무에서 가장 많이 부딪히는 문제들을 사례를 들어 쉽게 분석해놓았다.
1장은 부동산 경매 용어와 부동산 경매의 장단점 등을 알려준다. 2장은 경매자료 보는 방법으로 등기부등본, 주민등록등본, 매각물건명세서 보는 방법 등을 담고 있다. 3장과 4장은 경매 절차를 하나하나 꼼꼼하게 가르쳐주고 있다. 그대로 따라하면 마치 경매 전문가와 함께 경매에 참여한다는 생각을 갖게 해줄 정도다. 5장은 배당?인도?명도 방법을 설명해준다. 6장은 경매에서 가장 어렵다는 권리분석 제대로 하는 방법을 소개한다. 이어 6장부터 8장까지 계속 권리분석 개념 이해를 위한 용어해설이 이어진다. 9장과 10장은 주택임대차보호법과 그 사례들을 자세히 알려주고 있다. 11장은 경매를 할 때 반드시 짚고 넘어가야 할 함정 등을 소개한다. 12장부터 14장까지는 경매 후 배당이 어떻게 돌아가는지를 분석한다. 15장과 16장은 상가건물입대차보호법과 그 사례들을 담고 있다. 마지막으로 17장과 18장은 실전 낙찰 사례들을 모았다.
경매의 전 과정을 그대로 보여주면서 자세하게 설명해줘 경매에 실제 입찰하는 듯한 경험을 하게 해준다. 초보부터 고수까지 누구나 도움을 얻을 수 있다.
법원 입찰 현장에 가면 많은 사람들이 입찰에 참여하는 것을 볼 수 있다. 그러나 대부분 권리관계가 간단한 물건에 몰릴 뿐, 조금만 복잡해도 입찰을 꺼린다. 하지만 고수익은 바로 그런 물건에서 나온다. 일반인들도 조금만 권리 분석을 하고 입찰에 참가하면 경매로 고수익을 올릴 수 있다. 경매 물건 분석은 많은 사람들이 생각하는 것처럼 그렇게 어렵고 대단한 것이 아니다.
특히 몇몇 가지 경매 물건은 겉으로 보기에만 복잡할 뿐 알고 보면 사실은 간단한 경우가 많다. 더구나 어떤 권리 관계들은 일정한 유형을 보이기도 한다. 그래서 낙찰 사례를 분석해보는 것이 중요하다. 어느 것이 말소기준권리인지 파악하고 들어가면 해답이 보이기 때문이다.
이 책에서는 수십 가지의 낙찰 사례를 유형별로 분석해서 정리해놓았다. 경매에 참가하려는 사람들이 꼭 알아두어야 할 필수적인 내용과 실무에서 가장 많이 부딪히는 문제들을 사례를 들어 쉽게 분석해놓았기 때문에 생생하게 현장에서 부딪히면 배우는 느낌이 들것이다.
[목차]
머리말 - 사례로 배우는 것이 가장 확실하다
제1장 부동산 경매 제대로 알기
1. 부동산 경매란
2. 부동산 경매의 종류
3. 부동산 경매의 장단점
4. 부동산 경매 대상
5. 경매 부동산의 집행 법원
6. 부동산 경매의 이해관계인
7. 부동산 경매 용어 정리
8. 입찰희망자의 준비사항
9. 수익 종목 고르기 위한 포인트
10. 투자전략
제2장 경매자료 보는 방법
1. 등기부등본
2. 주민등록등본 보는 법
3. 매각물건명세서 보는 방법
4. 감정평가서에서 확인할 사항
5. 사설경매정보지 보는 방법
제3장 경매 절차 익히기 1
1. 경매신청서 접수
2. 경매개시 결정
3. 감정평가명령
4. 채권신고 최고
5. 현황 조사 명령
6. 경매개시결정문 송달
7. 최저매각가격의 결정
8. 무잉여시 채권자에게 통지, 채권자 매수 신고
9. 매각 물건 명세서 작성
10. 입찰 전 준비사항
제4장 경매 절차 익히기 2
1. 입찰 실시
2. 차순위매수신고인의 결정
3. 매각허가 결정, 매각불허가 결정
4. 매각 허부에 대한 즉시 항고
5. 대금지급일 절차 및 대금지급일 소환장 발부
6. 매각대금 납부
7. 소유권 이전 및 말소 등기 촉탁 신청
8. 기간입찰제
제5장 배당.인도.명도 확실히 알기
1. 배당의 이해
2. 인도 명령
3. 명도 소송
제6장 권리분석 제대로 하기
1. 권리분석의 의의
2. 물권의 의의와 종류
3. 채권의 의의와 우선순위
4. 말소기준권리
5. 인수되는 권리, 말소되는 권리
제7장 권리분석을 위한 개념 이해 1
1. 가등기
2. 지상권
3. 법적지상권
4. 근저당
5. 가압류
제8장 권리분석을 위한 개념 이해 2
1. 전세권
2. 유치권
3. 예고등기
4. 환매등기
제9장 주택임대차보호법 확실히 알기
1. 입법 취지
2. 주택임대차보호법의 주요 내용
3. 대항력.확정일자.우선변제권
4. 소액임차인의 최우선 변제권
5. 주택임대차보호법의 적용대상
6. 임차권등기명령
제10장 주택임대차보호법 사례
1. 주택 일부를 점포로 개조한 경우
2. 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 개조한 경우
3. 주택 임차인이 법인인 경우
4. 전입신고를 잘못한 경우
5. 보증금을 소액으로 감액한 경우나 보증금을 증액한 경우
6. 확정일자 또는 전입신고와 저당권 설정일이 같은 경우
7. 확정일자부 임차인이 매각허가결정기일 전에 주민등록을 이전한 경우
8. 전대한 세입자의 지위
9. 공유자 중 일부 소유자와 주택임대차계약을 체결한 경우
10. 대지에만 저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 건물을 임차한 경우
11. 임차가옥을 수리하고 그 수리비를 임대인에게 청구하는 경우
12. 임차인이 점유 보조자를 통해 점유한 경우
13. 확정일자분 임차인이 일시적으로 주민등록을 이주한 경우
14. 전 소유자가 임차인으로 있을 경우
15. 대지낙찰자의 주택양수인 여부
16. 지분등기된 단독주택의 전입신고방법
17. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 구한 후 전대차계약을 체결하고 주민등록을 이전한 경우
18. 나대지상에 근저당권이 설정된 후 건물 신축시 소액임차인의 우선변제 범위
19. 토지 및 건물이 경매신청됐다가 토지만 낙찰된 경우 임차인의 배당 참여 여부
20. 미등기건물의 소액임차인이 토지대금에 대해 우선 변제를 받기 위한 조건
제11장 경매의 함정
1. 법정지상권
2. 분묘기지권
3. 유치권
4. 체납 관리비
5. 세대합가
6. 특수 주소 변경
7. 대위변제
8. 대지권 미등기
9. 경매입찰시 주의해야 할 것
10. 토지경매시 주의사항
11. 경매 투자로 수익 내는 방법들
제12장 배당연습 1
1. 근저당이 말소기준권리인 경우
2. 가압류가 말소기준권리인 경우의 배당
3. 가등기가 최선순위인 경우
4. 강제경매개시결정등기가 말소기준권리인 경우
5. 소액임차인의 배당
제13장 배당연습 2
1. 전입일과 최초근저당의 설정일이 같은 경우의 배당
2. 확정일이 전입일보다 빠른 경우 배당
3. 전입일, 확정일, 점유일과 최초근저당 설정일이 같은 경우의 배당
4. 가압류가 최선순위인 경우
5. 실전배당연습
제14장 배당연습 3
1. 전세권이 있는 경우의 배당
2. 임차보증금을 증액한 경우의 배당
3. 상가건물
4. 경매신청권자에게 배당이 되지 않는 경우
제15장 상가건물임대차보호법
1. 상가건물임대차보호법의 주요 내용
2. 대항력, 우선변제권
3. 적용 대상, 최우선변제권
4. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교
제16장 상가건물임대차보호법의 사례
1. 보호대상인지 알아보기
2. 대항력을 행사할 수 있을까?
3. 우선변제를 받을 수 있나
4. 최우선변제권 이렇게 계산한다
제17자 실전 낙찰 사례 1
1. 가압류가 최선순위인 사례
2. 가등기가 선순위인 사례
3. 임차인이 있는 사례
4. 소액임차인이 있는 사례
5. 전세권이 설정된 사례
6. 대지권 미등기 사례
7. 제시 외가 있는 사례
8. 예고등기가 있는 사례
9. 지분이 경매에 나온 사례
10. 법정지상권 성립의 여지가 있는 사례
11. 대위 변제, 토지 별도 등기가 있는 사례
12. 임차인이 매수 후 상계 신청한 사례
13. 환매등기가 선순위인 사례
14. 잉여주의와 채권자 매수신고 사례
15. 분묘가 있는 임야를 취득한 사례
제18장 실전 낙찰 사례 2
1. 경매로 낙찰 받은 주택 다시 경매로 취득시 대항력 있는 임차인의 권리 사례
2. 소액 임차인이 많은 사례
3. 근저당과 지상권이 같은 날짜에 설정된 사례
4. 토지와 건물의 권리가 다른 사례
5. 구 건물 멸실 후 건물을 신축했는데 토지만 경매신청된 사례
6. 농지취득자격증명이 있어야 하는 물건 사례
7. 과수원 경매시, 수확기 1개월 이내에 과수가 있는 사례
8. 가압류와 안분배당 사례
9. 배당이의 소송 중인 임차인이 명도를 거절하는 사례
10. 공유지분이 경매로 나온 사례
11. 최선순위로 환매등기된 사례
Arachne Publishing Company.
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About the author
대학에서 전산을 공부했다. 이후 신성건설회사에 컴퓨터 프로그래머로 입사해 다년간 근무하면서 전산 업무 외에 부동산에 더 많은 관심과 애정을 가지게 됐다. 홍정화 대표이사를 아는 주변의 지인들은 한결같이 입을 모아 “항상 손에서 부동산 관련 책을 떼지 않고 늘 탐구하는 자세로 노력하는 진국 사업가”라고 평한다.
인터넷 지식과 부동산에 대한 폭넓은 탐색과 접근으로 부동산 경매 인터넷 사업체인 하우스딜(www.housedeal.co.kr) 사이트를 시작했다. 많은 사람들에게 알려진 하우스딜 ‘플래시 애니메이션’은 부동산 경매를 손쉽고 재미있게 공부할 수 있는 경매 강의이다. 처음 서비스가 개시됐을 때 여러 신문사들과 MBN의 주목을 끌었으며, 2003년 4월에는 「서울경제신문」에서 ‘여성우수벤처기업상’을 수상했다.
현재 수목법률사무소 경매 업무를 지원하고 있다. 검색포털사이트에 경매 콘텐츠를 제공하고 부동산 114, 한화리츠, 배움닷컴 경매 부문 지원 사업을 맡고 있다. 그밖에 다수의 잡지와 매체에 부동산 경매 전문가로서 글을 게재하고 강의를 하는 등 부동산 경매 투자자들의 좋은 길잡이 역할을 하고 있다.
