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Portfolioinvestments unterscheiden sich erheblich von Investments in einzelne Gebäude oder lokal homogene Gebäudekomplexe. Man hat es selbst bei einer Nutzungsart mit multiplen Standorten und Objekten zu tun. Es kommt also darauf an, dieses "Gewirr" an standort- und objektbezogenen Einflussfaktoren für Zwecke der Investment-Entscheidungsfindung transparent zu machen. Hierfür haben sich heuristische Verfahren etabliert. Allen voran die SWOT-Analyse und darauf aufbauen Scoring-Modelle, die im Ergebnis über Portfolio-Matrizen visualisiert werden können. Sinn dieser Übung ist das Herausfiltern von Geschäftsmodellen eines Portfolios. Das Erfassen eines Geschäftsmodelles ist Voraussetzung für Investmententscheidungen. Erst dann lassen sich damit zukünftige Cashflows verknüpfen. Ob und inwieweit diese Cashflows real werden, hängt davon ab, ob der Investment-Manager etwas von dem Geschäftsmodell versteht und wie er die öko-nomischen und gesellschaftspolitischen Randbedingungen für dieses Geschäftsmodell einschätzt. Die damit zwangsläufig verbundene Unsicherheit wird bekanntermaßen durch die risikoadjustierte Verzinsungserwartung, also dem Diskontierungszins zum Ausdruck gebracht. Damit sind die Weichen für eine finanzmathematisch fundierte Bewertung gestellt auf die in der vorliegenden Arbeit zusammen mit dem Vorgenannten aus praktischer Anwendungssicht eingegangen wird. Die vorliegende Arbeit hat ausdrücklich keine vorgefertigten Ergebnisse zum Inhalt. Der Leser soll vorhandenes Wissen kreativ einsetzen, um in Verbindung unterschiedlicher Fachdisziplinen auch ungewöhnliche Denk- und Problemlösungsansätze entwickeln zu können. Am Ende stehen zwar monetäre Werte, aber aus der Entwicklung dieser Werte soll bewusst werden, welche Überlegungen dahinterstehen, die nicht in 10 Sekunden zu googeln sind.
O autoru
Andreas Lehner ist seit vielen Jahren mit der Immobilienwirtschaft vertraut. Er begann nach einem ingenieur- und betriebswirtschaftlichen Studium in München seine Laufbahn als Berater bei Deloitte um mit Führungserfahrungen dort ein eigenes Beratungs- und Softwareunternehmen Innosys AG zu gründen. Dieses veräußerte Lehner einige Jahre später, nachdem er von einem Mandanten, der Deutsche Bank AG gefragt wurde, als CEO die damalige Tochtergesellschaft Deutsche Wohnen AG bilanziell aus der Deutsche Bank zu entflechten und zeitgleich das Eigenkapital neu zu strukturieren. Dabei wurden erste Portfolio-/Unternehmenskäufe realisiert. Später war Lehner Mitgründer und investierter Partner der Private Equity Gesellschaft ActivumSG. Daneben nahm er Beirats- und Verwaltungsratspositionen wahr. Beispielhaft zu nennen sind die Berliner Immobilien-Holding, in der die finanzwirtschaftlich angeschlagenen Fonds der Berliner Bank Gruppe zusammengefasst wurden sowie die Conwert SE, die während seiner Zeit auf die Vonovia SE verschmolzen wurde. Weiterhin lehrte Lehner als Gastprofessor an der staatlichen Hochschule Biberach und ist bis heute Dozent an der EBZ Business School in Bochum.
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